Quand un sinistre survient, la question n’est pas « combien vaut l’immeuble sur le marché », mais « combien coûte sa reconstruction aujourd’hui ». C’est l’objectif de l’évaluation pour assurance : documenter un coût de reconstruction/valeur à neuf défendable pour fixer un montant d’assurance adéquat et éviter toute pénalité de coassurance. Au Québec, cette pratique est encadrée par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et attendue par assureurs et courtiers. Résultat : une police mieux calibrée, des décisions rapides… et moins de mauvaises surprises au règlement.
Évaluation pour assurance : pourquoi c’est indispensable
Objectifs principaux :
- Éviter la sous-assurance : en cas de perte partielle, la règle proportionnelle (coassurance) peut réduire l’indemnité si le montant assuré est trop bas (80 %, 90 % ou 100 % selon les contrats). Comprendre cette règle est clé pour protéger sa trésorerie.
- Parler le même langage que l’assureur : l’évaluation vise un coût de remplacement/reconstruction actuel, pas la valeur marchande.
- Accélérer les décisions : un rapport clair, conforme aux normes, fluidifie la souscription et les renouvellements.
- Respecter la Loi 141 : Elle est obligatoire pour les syndicats de copropriété (Loi 141).
Valeur marchande, valeur à neuf et coût de reconstruction : les différences
Valeur marchande : prix probable de vente, influencé par l’offre et la demande.
Valeur à neuf / coût de reconstruction : montant nécessaire pour rebâtir le bâtiment à qualité/matériaux comparables, au jour du sinistre, sans dépréciation (selon protections du contrat). C’est cette base qui sert aux montants d’assurance.
Valeur dépréciée : valeur tenant compte de l’usure; parfois utilisée pour certains équipements/contenus.
Ce que doit contenir un rapport d’évaluation pour assurance (selon l’OEAQ)
Les normes professionnelles précisent la substance de l’acte : identification du bien, définition du coût recherché (remplacement, reproduction, reconstruction), date d’évaluation, calcul détaillé par unités posées, sources de coûts, liste des éléments inclus/exclus (ex. : honoraires professionnels, permis, taxes, déblai, équipements fixes). Le rapport peut être narratif complet, mise à jour ou indexation (selon l’ancienneté et les changements). Inspection complète requise.
À retenir (check-list d’inclusions fréquentes)
- Frais d’architectes et d’ingénieurs, permis, profits de l’entrepreneur
- Démolition/déblai, fondations (y compris fondations spéciales si applicables)
- Équipements fixes de mécanique du bâtiment, systèmes de sécurité
- Taxes applicables
Documenter clairement ce qui est inclus/exclu et obtenir un mandat écrit évite les litiges.
Fréquence de mise à jour : pensez “marché des coûts”, pas “prix de vente”
Les coûts de construction évoluent rapidement. S’appuyer sur des indices à jour et réévaluer tous les 3 à 5 ans (ou après travaux majeurs) limite le risque de sous-assurance. Certaines firmes rappellent ces balises dans leurs procédures. Les normes OEAQ encadrent l’usage de la mise à jour et de l’indexation en fonction du délai et des modifications.
Cas particulier : copropriétés divises (Loi 141) — une obligation aux 5 ans
Depuis avril 2021, les syndicats de copropriété doivent mandater un évaluateur agréé au moins tous les cinq ans pour établir le montant d’assurance (valeur assurable) de reconstruction de l’immeuble. L’OEAQ renvoie à ses normes et propose des ressources dédiées.
Coassurance (règle proportionnelle) : éviter la pénalité
Au Québec, le Code civil prévoit une indemnité proportionnelle si le bien n’est pas assuré à sa pleine valeur. En assurance des entreprises, une clause peut exiger 80 % ou 90 % de la valeur (au lieu de 100 %). Ne pas respecter ce seuil en perte partielle = indemnité réduite. D’où l’importance d’une évaluation pour assurance précise et actualisée.
Passer à l’action : évaluer, calibrer, documenter
- Mandate un évaluateur agréé (bâtiment, équipements, dépendances).
- Fournis plans/réno et ton contrat d’assurance pour aligner inclusions/exclusions.
- Vérifie la clause proportionnelle avec ton courtier (80/90/100 %).
- Planifie une mise à jour périodique (3–5 ans) et après travaux.
Pour un partenaire expérimenté, voir Aubert Sylvain et Associés – évaluation pour assurance (demande une soumission et compare les services/portée).
FAQ
L’évaluation pour assurance porte-t-elle sur la valeur marchande ?
Non. Elle vise le coût de reconstruction/valeur à neuf au jour du sinistre, pas le prix de vente.
Que se passe-t-il si je suis sous-assuré ?
La règle proportionnelle peut réduire l’indemnité en perte partielle; respecte 100 % (ou 80–90 % si clause) de la valeur.
À quelle fréquence mettre à jour mon rapport ?
Généralement tous les 3 à 5 ans et après des travaux majeurs, car les coûts de construction varient.
Que doit contenir un rapport conforme ?
Description du bien, définition du coût, calcul détaillé, inclusions/exclusions, sources de coûts, inspection.
Les syndicats de copropriété ont-ils une obligation spécifique ?
Oui : mandat aux 5 ans pour fixer la valeur assurable de reconstruction par un évaluateur agréé exclusivement (Loi 141).
Conclusion
Une évaluation pour assurance robuste, c’est : un montant d’assurance juste, des exclusions claires, un dossier solide le jour où ça compte. Distingue valeur à neuf et valeur marchande, surveille la clause proportionnelle, mets à jour périodiquement.
Prêt·e à sécuriser ta couverture ?
Confie-la à un évaluateur agréé. Demande une soumission d’évaluation pour assurance chez Aubert Sylvain et Associés.
Document rédigé à des fins d’information générale. Pour un avis spécifique au dossier, consulte un évaluateur agréé ou ton courtier.
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